Ein Forward-Darlehen ist ein Vorrats-Darlehen, das eine Finanzierung bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben kann und für die Anschlussfinanzierung zur Verfügung steht. Üblicherweise wird ein derartiges Darlehen zur Baufinanzierung genutzt und vor allen Dingen dann, wenn es um die Anschlussfinanzierung eines auslaufenden Darlehens geht. Auch für Umschuldungen von bestehenden Baukrediten ist diese Art des Darlehens geeignet. Das Forward-Darlehen ist banktechnisch ein klassisches Annuitätendarlehen, das Sonderkonditionen beinhaltet. Eine dieser Sonderkonditionen ist die, dass der Darlehensvertrag bereits lange bevor das Darlehen zur Auszahlung kommt, abgeschlossen werden kann. Für den Zeitraum, der zwischen dem Vertragsabschluss und der Auszahlung liegt, werden keine Bereitstellungszinsen berechnet.
Es handelt sich um ein Darlehen, das für eine Immobilienfinanzierung genutzt wird und ein grundbuchmäßig gesichertes Darlehen ist. Mit einem grundbuchmäßig abgesicherten Darlehen kann die Anschlussfinanzierung für das Haus bzw. die Immobilie gesichert werden. Dabei ist es von Vorteil, wenn die Kreditzinsen beim Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein sehr niedriges Niveau haben. Damit ist gewährleistet, dass das Darlehen zu diesem niedrigen, vertraglich vereinbarten Zinssatz verzinst wird, obwohl u. U. beim Tag der Auszahlung ein viel höherer Kreditzinssatz gehandelt wird.
Es gibt auch bei diesem Darlehen eine Umschuldungsoption. Umschulden kann man in der Regel dann, wenn das Darlehen ausläuft. Wird mit einem neuen Kreditgeber ebenfalls ein Vorrats-Darlehen abgeschlossen, so führen die Banken die Abtretung der Grundschuld vom ehemaligen Kreditgeber zum neuen direkt durch. In der Regel hat so ein Vorratsdarlehen eine Laufzeit, die zwischen fünfzehn und zwanzig Jahren liegt, jedoch eine Zinsbindung, die etwa bei zehn Jahren angesiedelt ist. Ist diese Zinsbindung ausgelaufen und das Zinsniveau ist zum aktuellen Zeitpunkt niedriger als bisher, so sollte umgeschuldet werden.
Gem. § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB hat der Darlehensnehmer grundsätzlich nach zehn Jahren Laufzeit das Recht zur Kündigung, sofern er eine Frist von sechs Monaten einhält und das Darlehen teilweise oder ganz ablöst. Meist ist es jedoch so, dass der Darlehensgeber nach Ablauf der Zinsbindung dem Darlehensnehmer ein neues Angebot unterbreitet. Bleibt der Darlehensnehmer bei der Bank, bei der das Darlehen bereits läuft, so brauchen lediglich die Verträge unterschrieben werden. Es sind daher bei einer Darlehensverlängerung für ein Vorrats-Darlehen keine besonderen Maßnahmen erforderlich.